Investissements locatifs : le dispositif Girardin

L’administration fiscale vient de réactualiser les différents plafonds du dispositif Girardin (cf. Instruction fiscale du 2 mars 2011, BOI 4 A-1-11 du 10 mars 2011). C’est l’occasion que faire un point sur ce dispositif dont l’objectif vise à favoriser les investissements locatifs dans les DOM et le TOM (loi Girardin).
Rappelons que la loi Girardin permet au propriétaire d’un bien immeuble de déduire une partie de son prix d’acquisition sous forme de réductions d’impôts (défiscalisation).




1) Base de la réduction d’impôt
La base de la réduction d’impôt demeure plafonnée (comme en 2010) à un montant de 2.247 € par mètre carré (cf. surface habitable + surface de terrasse plafonnée à 14 m²).
Ex : pour un logement de 86 m² disposant d’une terrasse de 25m², la base de réduction d’impôt sera de 224.700 € = (86 + 14) x 2.247.


2) Montant des avantages fiscaux (réductions d’impôts)
Elle dépend de la destination de l’immeuble : location avec loyer libre, location avec loyers plafonnés, habitation principale.

Cas des locations avec loyers libres
La réduction totale d’impôts est égale à 40% du prix d’achat de l’immeuble* avec un étalement sur 5 ans (soit 8% par an). Soit dans notre exemple : une réduction annuelle d’impôts de 17.978 € = 8% x 224.720.

Cas des locations avec loyers plafonnés (locations intermédiaires)
La réduction totale d’impôts est égale à 50% du prix d’achat de l’immeuble* avec un étalement sur 5 ans (soit 10% par an). Soit dans notre exemple, une réduction annuelle d’impôts de 22.472 € = 10% x 224.720.
Les loyers ne doivent pas dépasser (baux conclus en 2011 ou en renouvellement exprès) hors charges (HC) par mètre carré :

• 156 € pour la zone 1 : Départements d’Outre-Mer (DOM), Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Mayotte,
• 196 € pour la zone 2 : Polynésie Française, les îles Wallis et Futuna, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon et les Terres australes et antarctiques françaises.

Quant aux plafonds annuels de ressources des locataires, ils sont indiqués dans le tableau ci-dessous.
 Notons qu'en outre, les taux de ces différentes réductions d’impôts peuvent être majorés de 10 points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible et de 4 points si des dépenses visant à la production d’énergies renouvelables ont été réalisées. La réduction d’impôt maximale peut donc aller jusqu’à 64% (50+10+4) !

Cas des habitations principales
La réduction totale d’impôts est égale à 25% du prix d’achat de l’immeuble* avec un étalement sur 10 ans (soit 2,5% par an).
Soit dans notre exemple, une réduction annuelle d’impôts de 5.618 € = 2,5% x 224.720.


Le montant maximal de la défiscalisation est plafonné à 40.000 € par an et par foyer fiscal.

(*) : ou de la base, cf. paragraphe 1.

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Baux commerciaux : jurisprudence en matière de grosses réparations (réfection de toiture)

A la différence des baux d'habitation, les signataires d'un bail commercial peuvent prévoir de faire supporter au preneur l'intégralité des charges et des réparations, y compris les « grosses réparations ».
S’agissant des grosses réparations , l’article 606 du Code Civil en définit le contenu :
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

En cas de stipulation ambiguë dans le bail, la jurisprudence considère que l'interprétation doit se faire au profit du locataire.

Dans un récent arrêt (3ème Chambre Civile, 29 septembre 2010 n°09-69337), la Cour de Cassation a donné raison au locataire alors que la clause contractuelle obligeait, de façon claire et sans ambigüité, le preneur à assumer la charge des grosses réparations, ainsi que celle du clos et du couvert. Le contentieux portait sur la prise en charge des travaux de réfection totale de la toiture d’un des bâtiments objet du bail. Outre la clause contractuelle, le bailleur avait fait valoir qu'il ne s'agissait que d'une réfection partielle de la toiture puisque la location portait sur plusieurs bâtiments.
La Cour de cassation a estimé que dès lors qu'il s’agissait d’une réfection totale de toiture, les travaux en question entraient dans la définition des travaux de modification de la chose louée et que le bailleur ne pouvait s'exonérer de son obligation de délivrance (article 1719 du Code civil).


Pour mémo, il existe trois sortes de réparations :

• les réparations locatives ou de menu entretien (prévues par l’article 1754 du Code civil),
• les grosses réparations (prévues par l’article 606 du Code civil),
• les réparations d’entretien (les autres par élimination).

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Nouvelles obligations en matière de baux commerciaux

La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 (engagement national pour l'environnement), riche de 257 articles, traite de six thèmes majeurs : bâtiments et urbanisme, transports, énergie et climat, biodiversité, risques - santé - déchets et gouvernance.

Certaines dispositions de cette loi (dite Grenelle II) impactent directement les baux commerciaux et professionnels. Ainsi, devront être obligatoirement joints aux baux les documents suivants :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour la location de tout ou partie d’un immeuble bâti (à l’exception des baux ruraux et des locations saisonnières),
• l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) si la zone est dite à risques (c’est-à-dire désignée comme telle par arrêté préfectoral),
• une annexe environnementale qui pourra prévoir les obligations s’imposant aux locataires pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés (seulement pour les locaux commerciaux et bureaux de plus de 2000 m²).

 
PS : lien pour consulter le texte complet sur Légifrance ("Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement").

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Détecteurs de fumée : installation obligatoire

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 a rendu obligatoire l'installation de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée dans tous les logements qu’il soit occupé par le propriétaire ou par un locataire.


Cette obligation, qui devrait entrer en vigueur d’ici 5 ans, incombe à l’occupant du logement (locataire ou propriétaire occupant) sauf dans les locations saisonnières, logements de fonction, locations meublées, parties communes… où elle relève du propriétaire non occupant.

Le législateur souhaite également une baisse des primes d'assurance garantissant les dommages incendie dès qu’il y a installation de détecteurs de fumée.

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