Baux commerciaux : jurisprudence en matière de grosses réparations (réfection de toiture)

A la différence des baux d'habitation, les signataires d'un bail commercial peuvent prévoir de faire supporter au preneur l'intégralité des charges et des réparations, y compris les « grosses réparations ».
S’agissant des grosses réparations , l’article 606 du Code Civil en définit le contenu :
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

En cas de stipulation ambiguë dans le bail, la jurisprudence considère que l'interprétation doit se faire au profit du locataire.

Dans un récent arrêt (3ème Chambre Civile, 29 septembre 2010 n°09-69337), la Cour de Cassation a donné raison au locataire alors que la clause contractuelle obligeait, de façon claire et sans ambigüité, le preneur à assumer la charge des grosses réparations, ainsi que celle du clos et du couvert. Le contentieux portait sur la prise en charge des travaux de réfection totale de la toiture d’un des bâtiments objet du bail. Outre la clause contractuelle, le bailleur avait fait valoir qu'il ne s'agissait que d'une réfection partielle de la toiture puisque la location portait sur plusieurs bâtiments.
La Cour de cassation a estimé que dès lors qu'il s’agissait d’une réfection totale de toiture, les travaux en question entraient dans la définition des travaux de modification de la chose louée et que le bailleur ne pouvait s'exonérer de son obligation de délivrance (article 1719 du Code civil).


Pour mémo, il existe trois sortes de réparations :

• les réparations locatives ou de menu entretien (prévues par l’article 1754 du Code civil),
• les grosses réparations (prévues par l’article 606 du Code civil),
• les réparations d’entretien (les autres par élimination).

La revue de presse d'Adafec (http://adafec.blogspot.com)